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Wohnungsbau,

 

derjenige Teil der Bauwirtschaft, der sich im Gegensatz zum Wirtschaftsbau und zum öffentlichen Bau ausschließlich auf Angebot und Nachfrage von Wohnraum bezieht, der von privaten Haushalten genutzt wird. Man unterscheidet den Wohnungsbau nach der Anzahl der Wohnungen pro Haus (Einfamilienhausbau, Mehrfamilienhausbau beziehungsweise Geschosswohnungsbau), der Verwendung des Wohnraums (Eigentümerwohnungsbau, Mietwohnungsbau) und den Trägern des Wohnungsbaus (privater, gewerblicher, staatlicher beziehungsweise sozialer Wohnungsbau).

 

 Wohnungsnachfrage und -angebot

 

Wohnen ist ein Grundbedürfnis, das nicht durch den Konsum anderer Güter zu ersetzen ist. Hieraus resultiert - was die Sicherung des Existenzminimums angeht - eine starre Nachfrage nach Wohnraum. Allerdings hängen nachgefragte Qualität und Größe des Wohnraums entscheidend von der Größe der Haushalte und ihrer Zugehörigkeit zu sozialen Gruppen ab. Veränderungen in der Haushaltsstruktur (z. B. Zunahme der »Singlehaushalte« gegenüber Mehrpersonenhaushalten, Spreizung der personellen Einkommensverteilung) beeinflussen damit maßgeblich die Nachfrage nach Wohnraum. Zu den Determinanten der Wohnungsnachfrage zählen neben der Höhe der Miete auch die Entwicklung der realen verfügbaren Haushaltseinkommen beziehungsweise die Einkommenserwartungen, das Bevölkerungswachstum sowie die Mobilität der Haushalte in Verbindung mit regionalen Disparitäten am Arbeitsmarkt.

 

Innerhalb des Wohnungsmarktes gibt es eine Vielzahl verschiedener Anbietergruppen. Auf dem so genannten freien Wohnungsmarkt stellen die privaten Einzelvermieter im früheren Bundesgebiet die größte Anbietergruppe dar. In ihrer Hand befinden sich rd. 70 % der Mietwohnungen. Daneben investieren auf diesem Markt - v. a. in der Schweiz - institutionelle Anleger wie z. B. Lebensversicherungen, Immobilienfonds oder Ähnliche. Das Verhalten der Anbieter auf dem freien Wohnungsmarkt wird v. a. von Renditeerwartungen und Risikoüberlegungen geprägt. Determinanten des privatwirtschaftlichen Wohnungsangebots sind somit v. a. die Höhe der Mieten, der Baukosten, der Immobilienpreise, der Zinsen ebenso wie das Inflationsrisiko (Flucht in das »Betongold«), die Verfügbarkeit von Bauland, staatlichen Regulierungen und die steuerliche Behandlung von Grundvermögen und Mieteinnahmen.

 

Neben den genannten Anbietern auf dem freien Wohnungsmarkt treten Wohnungsanbieter in Form werksgebundener, gemeinnütziger oder kommunaler Wohnungsunternehmen auf. Deren Angebot richtet sich zumeist nur an bestimmte Gruppen von Wohnungssuchenden, etwa Werksangehörige (Werkswohnungen), Mitglieder einer Genossenschaft (Genossenschaftswohnungen) oder Bezieher niedriger Einkommen, die ihre soziale Bedürftigkeit - z. B. über einen Wohnberechtigungsschein - nachweisen müssen (Sozialwohnungen). Derartige Anbieter wollen in erster Linie die Wohnungsversorgung verbessern und erst in zweiter Linie eine hohe Rendite erzielen. Dieses Ziel liegt zumeist auch den direkten oder indirekten Eingriffen des Staates zur Lenkung des Wohnungsangebots zugrunde, der damit häufig auch familien-, verteilungs-, regional- und strukturpolitische sowie konjunkturpolitische Ziele verfolgt.

 

 Der Wohnungsbau seit dem Zweiten Weltkrieg

 

Kriegszerstörungen, Flüchtlingszuwanderung und unzureichende Investitionen im privaten Wohnungsbau verursachten in den ersten Nachkriegsjahren dramatische Engpässe in der Wohnraumversorgung. 1950 mussten sich im Durchschnitt 4,7 Einwohner jeweils eine der 10,1 Mio. Wohnungen in der Bundesrepublik Deutschland teilen. Die Belegungsdichte der Wohnungen (Haushaltsangehörige bezogen auf die Zahl der bewohnten Räume einschließlich Küche) lag bei 1,2 Personen je Raum. Diese Situation veranlasste den Staat, im Rahmen einer Wohnungszwangswirtschaft über Einquartierungen, Mietpreisfixierungen und staatlicher Wohnungsbau die Versorgungsmängel zu überbrücken. Der Staat versuchte jedoch schon bald, seinen Einfluss zu verringern, indem er im 2. Wohnungsbaugesetz (1956) marktwirtschaftliche Lösungen der Probleme durch die Förderung der Eigentumsbildung einleitete. Eine marktwirtschaftlich orientierte Wohnungspolitik fand ihren Niederschlag in den 60er-Jahren in weiteren Gesetzen. Die Form der Subventionierung durch den Staat wandelte sich von einer typischen Objektförderung (z. B. sozialer Wohnungsbau) in den Nachkriegsjahren in Richtung einer Subjektförderung (z. B. Wohngeld), bei der die Subvention vom Neubau auf die Bewohner selbst verlagert wird. Während in den 50er- und zum Teil noch in den 60er-Jahren etwa die Hälfte der Wohnungen in der Bundesrepublik Deutschland mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde, waren es in den 70er-Jahren nur noch ein Drittel bis ein Viertel.

 

Eine rasante Neubautätigkeit in der Zeit des »Wirtschaftswunders« ließ den Wohnungsbestand Ende der 60er-Jahre auf rund 20 Mio. ansteigen. Die Belegungsdichte pro Wohnung halbierte sich damit gegenüber 1950. In den 70er- und 80er-Jahren schwächte sich die Neubautätigkeit ab. 1990 entfielen auf eine Wohnung 2,4 Personen. Zu dieser verbesserten Wohnungsversorgung hatte allerdings auch die Anfang der 80er-Jahre stagnierende Bevölkerungsentwicklung beigetragen. Geringfügig besser war die Wohnungsversorgung zum gleichen Zeitpunkt in der Schweiz (2,2 Personen je Wohnung), während sie in Österreich mit knapp 2,7 Personen pro Wohnung etwas schlechter war.

 

Die Wohnungsqualität hat sich ebenfalls entscheidend verbessert: Die Pro-Kopf-Wohnfläche ist in der Bundesrepublik Deutschland seit 1950 um mehr als das Doppelte gestiegen; 1996 standen jedem Einwohner im früheren Bundesgebiet im Durchschnitt 38,3 m² zur Verfügung. Auch in den neuen Ländern hat sich die Wohnungsversorung deutlich verbessert und lag 1996 bei 32,6 m² je Person. Waren 1968 nur rd. 30 % der Wohnungen mit Sammelheizung, Bad beziehungsweise Dusche und WC ausgestattet, betrug dieser Anteil 1995 über 76 %, wobei der in den alten Ländern mit 82 % noch deutlich über dem der neuen Länder (64 %) lag. 1999 wurden in Deutschland rd. 472 800 Wohnungen gebaut, 5,6 % weniger als im Vorjahr (alte Bundesländer -0,6 %, neue Bundesländer -19,7 %).

 

Der größte Teil der fertig gestellten Wohnungen entfällt nach wie vor auf Gebäude mit drei oder mehr Wohnungen. Ein- beziehungsweise Zweifamilienhäuser werden hauptsächlich von privaten Bauherren erstellt, der Geschosswohnungsbau dagegen wird v. a. von Wohnungsunternehmen oder sonstigen Bauherren (z. B. Versicherungsunternehmen) getätigt. Die Bedeutung von Eigentümerwohnungen gegenüber Mietwohnungen hat tendenziell leicht zugenommen. Die relativen Wohnungsbauinvestitionen waren in den vergangenen Jahren in der Schweiz am höchsten (7,3 % des Bruttoinlandsprodukts gegenüber 5,4 % in Deutschland und 5,3 % in Österreich), wobei hier auch der geringste Anteil der Wohnungen mit öffentlichen Mitteln gefördert wird (Schweiz rd. 5 %, Österreich rd. 75 %, Deutschland rd. 21 %).

 

 Strukturelle und zyklische Veränderungen am Wohnungsmarkt

 

Obwohl die Wohnungsversorgung im früheren Bundesgebiet im internationalen Vergleich eine der besten der Welt ist, lassen sich doch Ungleichgewichte beobachten, die v. a. auf Strukturänderungen der Wohnungsbaunachfrage zurückzuführen sind. So hatte in den 80er-Jahren ein sich verstärkender Trend der Haushaltsverkleinerung eingesetzt; aufgrund des hohen Anstiegs der Lebenserwartung und mit den geburtenstarken Jahrgängen erhöhte sich die Anzahl der Einpersonenhaushalte. Einen exogenen Faktor zunehmender Nachfrage stellten gegen Ende der 80er-Jahre auch die wachsende Zuwanderung von Aus- und Übersiedlern und die gestiegene Zahl von Flüchtlingen und Asylbewerbern dar. Die v. a. einkommensbedingte zusätzliche Wohnungsnachfrage weist erhebliche regionale Unterschiede auf und ist nicht durch eine schmale oberste Einkommensschicht ausgelöst, sondern geht von breiten Schichten der Bevölkerung aus. Nachfrageüberhänge entstanden v. a. in städtischen Ballungsgebieten, weil sich die Wanderungsströme vornehmlich auf Industriezentren richten, die mit urbanen Ballungszentren verbunden sind. Dies führte zu strukturellen Ungleichgewichten: Die Nachfrage nach billigem Wohnraum kann nicht durch ein Angebot an Luxuswohnungen befriedigt und ein Wohnungsmangel in Ballungszentren nicht durch freistehende Wohnungen im ländlichen Raum ausgeglichen werden. Seit den 70er-Jahren sind auch ausgeprägte zyklische Schwankungen im Verhältnis von Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt zu beobachten. Anspannungen am Wohnungsmarkt, von denen ein kräftiger Anstieg der Mieten, aber auch eine Ausweitung des Neubaus ausgingen, wurden von Phasen der Entspannung abgelöst, in denen der Mietanstieg zurückging (beziehungsweise in realer Rechnung die Mieten sogar sanken) und die Neubauaktivitäten wieder erlahmten. Typischerweise folgen diese Zyklen am Wohnungsmarkt dem gesamtwirtschaftlichen konjunkturellen Muster. Im Konjunkturaufschwung steigen die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte an, und mit der höheren Kaufkraft der Haushalte wächst auch deren Nachfrage nach neuem beziehungsweise zusätzlichen Wohnraum. Steigende Zinsen und Preise leiten dann in den konjunkturellen Abschwung über. Die dabei verschlechterte Einkommenslage der Haushalte dämpft die Wohnungsnachfrage nachhaltig. So gesehen, ist Wohnungsknappheit in der Bundesrepublik Deutschland auch immer ein Zeichen für einen wirtschaftlichen Aufschwung gewesen.

 

 Wohnungsbau in der DDR

 

Der Wohnungsbau in der DDR war durch eine umfassende staatliche Lenkung und Festlegung von Umfang, Struktur, Belegung und Miethöhe gekennzeichnet. Diese restriktive und wirtschaftlich ineffiziente Wohnungspolitik lähmte die private Investitionstätigkeit völlig. Zur Zeit des Zusammenbruchs der DDR waren fast 40 % der Wohnungen in Privatbesitz, allerdings stammten fast 80 % der Ein- und Zweifamilienhäuser aus der Vorkriegszeit und waren angesichts fehlender materieller Voraussetzungen in desolatem Zustand. 1990 war die Ausstattung der Wohnungen in der DDR gegenüber denen in der Bundesrepublik Deutschland zwei Jahrzehnte im Rückstand. Ein Teil des Wohnungsbestandes war außerdem für Wohnzwecke nicht mehr nutzbar, denn in der Bauwirtschaft hatte der Neubau, v. a. in Plattenbauweise, absolute Priorität vor Modernisierung oder Sanierung von Altbauwohnungen gehabt. Trotzdem fiel die Wohnbautätigkeit, gemessen am Bedarf, wesentlich geringer als in der Bundesrepublik Deutschland aus. Nach Überwindung der Übergangsschwierigkeiten im Zuge der deutschen Einheit, die mit ungeklärten Eigentumsverhältnissen, administrativen Hemmnissen und einer maroden Infrastruktur einhergingen, erfolgte eine rasche Zunahme der Investitionen im Bereich des Wohnungsbaus. Gefördert wurde dies durch Anpassung der Mieten an ein marktgerechtes Preisniveau, Privatisierung von Immobilien, aber auch v. a. durch massive staatliche Investitionshilfen.

 

 Besonderheiten des Wohnungsmarktes

 

Begrenzte Anpassungsfähigkeit:

 

Der Wohnungsbau ist bodengebunden und nur auf hierfür ausgewiesenem und erschlossenem Bauland möglich. Es sind somit v. a. die Besonderheiten des Bodenmarktes, die das Wohnungsangebot prägen. So ist die Bodenfläche nicht vermehrbar, womit auch die Verfügbarkeit von Bauland für den Wohnungsbau insgesamt begrenzt ist. Wie elastisch das Wohnungsangebot auf Veränderungen der Nachfrage reagieren kann, hängt dann von den Möglichkeiten der Nutzungsänderung der Bodenfläche (Wohn- oder Gewerbegebiet, land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen) oder (bei festgeschriebenen Grundstücksflächen für Wohnungen) von der Intensivierung ihrer Nutzung ab. Da eine Änderung der Nutzung eines Grundstücks häufig mit hohen administrativen Hemmnissen verbunden ist, lässt sich kurzfristig die Nutzungsintensität (z. B. mehrgeschossige Bauweise, kleinere Wohnungen u. a.) des Bodens eher variieren als die Nutzungsart.

 

Wohnungen sind standortgebunden, sodass regionale Ungleichgewichte zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage einen Ausgleich über die Nachfrageseite erfordern. Steigende Mieten und Bodenpreise in der von der Nachfrage bevorzugten Region werden benachbarte Teilräume sowohl für gewerbliche Nutzer von Boden als auch für Berufspendler attraktiv machen.

 

Weitere Besonderheiten stellen die lange Herstellungsdauer und die hohe Lebensdauer von Wohnungen dar. Normalerweise nutzen mehrere Generationen nacheinander dieselbe Wohnung, je nach Instandhaltung kann die Lebensdauer mehr als 100 Jahre betragen. Hinzu kommt, dass der Wohnungsmarkt zu 98 % ein Bestandsmarkt ist: Selbst bei lebhafter Bautätigkeit können normalerweise nicht mehr als 2 % Neubauten pro Jahr dem Markt zugehen. Deshalb reagiert das Wohnungsangebot immer etwas träge und mit Zeitverzögerungen auf Schwankungen der Nachfrage.

 

Die lange Nutzungsdauer des Bodens lässt diesen, v. a. bei hohen Inflationsrisiken, als Wertaufbewahrungsmittel besonders geeignet erscheinen. Dann steht der Boden aber in Konkurrenz zu seiner produktiven Verwendung, da Boden als Kapitalanlage leichter veräußerbar ist, wenn er unbebaut und für verschiedene Nutzungszwecke offen ist. Eine derartig motivierte Nachfrage nach Boden würde das Wohnungsangebot aber eher verringern.

 

Vorherrschende Meinung ist, dass der Wohnungsmarkt einer freien Bildung von Bodenpreisen und Mieten bedarf, um über die Lenkungsfunktion der Preise und deren Funktion als Knappheitsindikator zu einem Ausgleich von Angebot und Nachfrage zu führen. Die geringe Elastizität des Wohnungsangebotes bedeutet allerdings dessen verzögerte Anpassung auf Schwankungen der Nachfrage. Ein damit verbundener Mietanstieg wird dabei häufig als sozial ungerecht angesehen, weil er Wohnungsbesitzern zugute kommt - ohne dass diese in zusätzlichen Wohnraum investieren mussten - und das Budget gering verdienender Haushalte überproportional belastet. Der staatliche Versuch, über Mietpreisstopps verteilungspolitisch zu intervenieren, wird meist als nicht erfolgreich angesehen, weil der Anreiz für Investoren, dort Wohnraum zu schaffen, wo die Nachfrage besonders hoch ist, langfristig verloren gehe. Dauerhafte Ungleichgewichte am Wohnungsmarkt, die weitere Staatseingriffe (z. B. Wohnraumrationierung) nach sich ziehen, wären die Folgen.

 

Externe Effekte auf dem Bodenmarkt:

 

Auch wenn Wohnungen standortgebundene, langlebige Güter sind, schließt dies nicht aus, dass der Wohnungsmarkt eine hohe Eigendynamik aufweisen kann. Maßgeblich hierfür sind Veränderungen der Qualitätsstruktur des Wohnungsbestandes. So kann etwa eine bestehende Wohnung nicht mehr den Qualitätsanforderungen eines Haushaltes genügen, dessen Einkommen gestiegen ist. Dieser Haushalt bezieht dann eine hinsichtlich Größe, Lage, Baualter usw. als »besser« angesehene Wohnung, und ein Haushalt, dessen Einkommen nicht gestiegen ist, zieht in die frei gewordene Wohnung ein, deren relativer Preis gesunken ist. Sich ändernde Einkommen oder die Präferenzen der Haushalte können damit ganze Umzugsketten auslösen. Ebenso kann sich die Qualität bestehender Wohnungen ändern: Renovierungen beziehungsweise Sanierungen heben die Qualität des angebotenen Wohnungsbestands (und steigern dessen Preis), während die Abnutzung Wohnungen in eine niedrigere Qualitätsklasse (zu niedrigerem Preis) absinken lassen kann. In beiden Fällen wird über die sich verändernden Preise auch die Nutzergruppe wechseln. Erhält z. B. ein Wohnkomplex Grünflächen und einen Spielplatz, so mag dies auch den Bewohnern benachbarter Gebäude zugute kommen und wertet damit deren Wohnqualität auf. Es sind so genannte positive externe Effekte von dem Wohnkomplex auf das benachbarte Wohnumfeld ausgegangen. Umgekehrt lassen sich negative externe Effekte vorstellen, wie sie etwa von dem Verfall eines oder mehrerer Gebäude auf den Wert benachbarter Wohnungen ausgehen können (etwa durch mangelnde Hygiene oder den verstärkten Zuzug von sozialen Randgruppen). Solche externen Effekte können zu einer Verschlechterung der Wohnungsversorgung beitragen. So können zum einen Wohnungsbauinvestitionen unterlassen werden, weil jeder Wohnungseigner in Aussicht auf positive externe Effekte darauf wartet, dass andere Eigentümer Investitionen durchführen, die die Qualität des Wohnumfeldes verbessern. Zum anderen führt die Angst vor negativen externen Effekten dazu, dass eigene Qualitätsverbesserungen der Wohnung sich als Fehlinvestitionen erweisen könnten, wenn die übrigen Eigentümer ihrerseits von Sanierungsmaßnahmen absehen. Befinden sich die Investoren in einer derartigen »Erwartungsfalle«, kann rasch ein kumulativer Verfallsprozess von Wohnvierteln ausgelöst werden.

 

Die Qualität des Wohnumfelds und damit auch der Wert einer Wohnung hängt ferner von der ergänzenden Infrastruktur ab. Dies betrifft sowohl den Anschluss der Wohnung an die Netze der materiellen Infrastruktur (Energie- und Wasserversorgung, Abfallbeseitigung, Telekommunikation, Verkehrswege u. a.) als auch die in der Wohngegend erreichbare sonstige Infrastruktur (v. a. Einzelhandel, Behörden, Kindergärten, Schulen und Krankenhäuser).

 

Ökologische Aspekte:

 

Die Bodengebundenheit des Wohnens führt zu externen Effekten, die sich in Umweltschäden und -belastungen niederschlagen können. Hierbei sind v. a. die Argumente der Versiegelung des Bodens und die Zersiedlung der Landschaft zu nennen. Zwar wird nur ein sehr kleiner Teil des verfügbaren Bodens für Wohnbauten in Anspruch genommen (wegen der mehrgeschossigen Bauweise beträgt der Anteil z. B. in Deutschland weniger als 1 %). Gleichwohl geht von der Ballung des Wohnungsbaus in bestimmten Industriezentren, Tälern oder an Flussläufen häufig eine besondere regionale Konzentration an Umweltbelastung aus. In letzter Zeit stößt die Reduzierung des Energieverbrauchs für Wohnen auf zunehmendes Interesse, wobei zunächst die Wärmeisolation und inzwischen Lösungen in Gestalt so genannter Energiesparhäuser im Vordergrund stehen. Aber auch die weiträumige Zersiedlung wirft ökologische Probleme auf, wenn man etwa an die damit verbundene Ausweitung des Verkehrsaufkommens und letztlich die Vernichtung von Biotopen nicht nur durch Wohnungsgrundstücke selbst, sondern auch durch deren Anschluss an Verkehrswege denkt. Problembereiche des Wohnungsbaus finden daher auch ihren Niederschlag in der Städteplanung, Raumordnung und Umweltpolitik.

 

Literatur:

 

J. Eekhoff: Wohnungs- u. Bodenmarkt (1987);

 Wohnungspolitik, in: Hwb. der Wirtschaftswiss., hg. v. W. Albers u. a., Bd. 9 (Neuausg. 1988);

 B. Bartholmai u. M. Melzer: Künftige Perspektiven des W. u. der W.-Finanzierung für das Gebiet der neuen Länder (1991);

 

Grundlagen der Wohnungs- u. Immobilienwirtschaft, hg. v. L. Kühne-Büning u. J. H. B. Breuer (³1994);

 A. u. B. Thiemer: Wohnungsmarkt u. Wohnungsversorgung, in: Die Städte in den 90er Jahren, hg. v. J. Friedrichs (1997).