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Miete

 

[althochdeutsch mieta »Lohn«, »Bezahlung«], das in einem Mietverhältnis auf Grundlage des Mietvertrages durch den Mieter an den Vermieter zu zahlende Entgelt (§ 535 Absatz 2 BGB). Der Begriff Miete wird im Gesetz seit der Neufassung der §§ 535 ff. BGB (in Kraft ab 1. 9. 2001) nicht mehr synonym für Mietverhältnis und Mietvertrag gebraucht. Innerhalb des »gegenseitigen Vertrages« im Sinne der §§ 320 ff. BGB stellt die Pflicht zur Zahlung von Miete die Hauptpflicht des Mieters dar, sie befindet sich auf einer Ebene mit der Hauptpflicht des Vermieters, den Gebrauch der Mietsache zu überlassen. Daher wirkt sich auch die objektive Verletzung der Hauptpflicht des Vermieters (z. B. der Mietgegenstand hat erhebliche Mängel) auf die Pflicht des Mieters zur Zahlung aus: im Verhältnis der Abstriche in der Vermieterleistung entfällt automatisch die Verpflichtung zur Mietzahlung. Die eingetretene Äquivalenzstörung soll bis zu ihrer tatsächlichen Beseitigung durch die Mietminderung (in Prozent ausgedrückt) kompensiert werden (§§ 536 - 536 d BGB).

 

Bezogen auf die Gesamtheit aller Mietverhältnisse und möglicher Mietsachen kann die Miete zwischen Vermieter und Mieter nach den Bedingungen des Marktes grundsätzlich frei vereinbart werden. Dennoch enthalten Rechtsvorschriften hierzu bestimmte Orientierungen und schaffen so einen bestimmten Rahmen, z. B. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz 1954 bezüglich der Mietpreisüberhöhung, § 291 StGB Wucher, § 138 BGB sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher. Weitgehende Beschränkungen gegen eine willkürliche Mietgestaltung besonders bei Mietverhältnissen über Wohnraum enthalten die jetzt im Wesentlichen im BGB konzentrierten Regelungen. Die Vereinbarungsmiete beim Abschluss eines Wohnraummietvertrages darf grundsätzlich nicht höher als 20 % über der örtlichen Vergleichsmiete liegen. Entsprechendes gilt für Vereinbarungen innerhalb eines schon bestehenden Mietverhältnisses. Mieterhöhungen erfolgen aber in der Regel nicht über individuelle Vereinbarungen, sondern nach von vornherein für die Erhöhung getroffenen Festlegungen, z. B. bei Vereinbarung einer Staffelmiete (§§ 557 Absatz 2, 557 a BGB) oder einer Indexmiete (§§ 557 Absatz 2, 557 b BGB). Meistens wird jedoch die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht (§§ 558 - 558 e BGB). Eine Mieterhöhung darf in diesem Fall erst für den Zeitraum verlangt werden, der mindestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung liegt; Mieterhöhungen bei Modernisierung und Veränderungen der Betriebskosten werden hier allerdings nicht berücksichtigt. Die Erklärung der Mieterhöhung kann bereits zwölf Monate nach dem Wirksamwerden der letzten Erhöhung abgegeben werden, damit sie dann mit Beginn des 16. Monats wirksam werden kann. Das in Textform zu erklärende Erhöhungsverlangen muss begründet werden (§ 558 a BGB), was insbesondere durch Verweis auf einen Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, das Gutachten eines qualifizierten Gutachters beziehungsweise durch die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen möglich ist. Die Pflicht zur Zahlung der erhöhten Miete entsteht erst dann, wenn der Mieter der Erhöhung zustimmt (§ 558 b BGB). Nach Zugang des Erhöhungsverlangens steht ihm eine Frist bis zum Ende des zweiten Monats für die Überlegung zu. Erklärt er nicht ausdrücklich die Zustimmung oder verweigert er diese, kann der Vermieter innerhalb einer weiteren Frist von drei Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen. Wird der Mieter verurteilt, ersetzt die gerichtliche Entscheidung die Zustimmung. Die Pflicht zur Zahlung der erhöhten Miete gilt ab dem ursprünglichen Erhöhungszeitpunkt.

 

Die Mieterhöhung bei Modernisierung ist dem Vermieter beim Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen einseitig (ohne Zustimmung des Mieters) gestattet (§§ 559 - 559 b BGB). Eine Erhöhung ist jedoch nicht nur bezüglich der in § 554 Absatz 1 BGB gesetzlich definierten Modernisierung zulässig, sondern auch bezüglich solcher Kosten, die durch baulichen Maßnahmen entstehen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, sondern zu denen er kraft Gesetzes beziehungsweise für ihn verbindliches Verwaltungsakte verpflichtet ist, z. B. Umstellung auf die Versorgung mit Erdgas. Nicht zu den umlegungsfähigen Kosten gehören die durch die Modernisierung ersparten und eigentlich fälligen Instandhaltungskosten des Mietgegenstandes. Abzusetzen sind auch vom Mieter beziehungsweise in dessen Auftrag direkt getragene Kosten sowie Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten; zu berücksichtigen sind Zinsvorteile aus Darlehen öffentlicher Haushalte (§ 559 a BGB). Der Vermieter kann bis zu 11 % der auf die konkrete Wohnung entfallenden Kosten jährlich auf die Miete umlegen. Dabei handelt es sich um eine ständige Erhöhung, sie entfällt nicht, wenn nach circa neun Jahren die Kosten »abgezahlt« erscheinen. Die in Textform abzugebende Erhöhungserklärung hat dem Mieter die beabsichtigte Erhöhung zu erläutern. Die Verpflichtung zur Zahlung der erhöhten Miete entsteht mit dem Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens; erst mit dem Beginn des sechsten Monats muss gezahlt werden, wenn die Modernisierungsankündigung die zu erwartende Mieterhöhung nicht oder um mehr als 10 % zu gering angegeben hatte.

 

Ein weiteres wesentliches Element der Wohnraummiete stellen die aufgrund ausdrücklicher Vereinbarung zu zahlenden Betriebskosten dar (§§ 556, 556 a, 560 BGB). Des Weiteren können Mieter und Vermieter die Stellung einer Mietsicherheit (Kaution) vereinbaren (§ 551 BGB). Diese ist gesetzlich auf das Dreifache einer Monatsmiete beschränkt, Pauschalen oder Vorauszahlungen für Betriebskosten bleiben außer Ansatz. Als weiteres Sicherungsmittel steht dem Vermieter für seine Forderungen ein gesetzliches Pfandrecht (Vermieterpfandrecht) an den eingebrachten pfändbaren Sachen des Mieters zur Verfügung. Seit 1. 9. 2001 ist auch gesetzlich geregelt, dass die Miete zu Beginn des Zeitabschnitts zu entrichten ist, für den sie vereinbart wurde, im Regelfall folglich monatlich (§ 556 b BGB). Eine Zahlung noch bis zum 3. Werktag des Monats ist rechtzeitig. Gemäß § 197 BGB verjähren Rückstände von Mieten in drei Jahren.